Налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости. Как и в каком размере взимается.

02.02.2018

Плательщиками налога на доходы физических лиц являются физические лица, для целей налогообложения подразделяемые на две группы: лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации (фактически находящиеся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев);лица, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, в случае получения дохода на территории России.



НДФЛ при продаже недвижимости до 01.01.2016

Минимальный срок владения имуществом, оформленного в собственность до 01.01.2016 года, после которого налог платить не надо, составляет 3 года. Т.е. если Вы владеете имуществом более 3 лет, но менее 5 лет и при этом в собственность это имущество получили до даты 01.01.2016 года, налог на доходы от реализации этого имущества платить Вы НЕ будете. Обращаю внимание, что речь идет именно о собственности.

Если продается имущество, которое приобретено до 01.01.2016 года и находится в собственности продавца менее 3 лет, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1000000 рублей. Не забудьте подать декларацию по форме 3-НДФЛ на налоговый вычет, по­ умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;

Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по ­умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут;

Имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества - это определенная сумма (1000000 рублей), установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (ст. 220 НК). При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности (отчуждается по одному договору) имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, т.е. если продаете по одному договору, 1000000 рублей распределяется пропорционально доле. Если продаете по разным договорам, каждый сособственник имеет право на вычет 1000000 рублей.

Примеры

ПРИМЕР РАСЧЕТА

В 2016 г. гражданин продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2014 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее 3 лет, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2016 г. При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С. А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) *13%=260 000 руб.

Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а

НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб.–2 500 000 руб.) х13%=65 000 руб.



НДФЛ при продаже недвижимости после 01.01.2016

С 01 января 2016 года изменился минимальный срок владения имуществом, после которого НДФЛ платить не надо. Однако ПОДЧЕРКИВАЮ, что эти изменения касаются ТОЛЬКО имущества, которое приобретено в собственность ПОСЛЕ 01.01.2016 года. Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в следующих случаях:

Если имущество одновременно отвечает следующим условиям: приобретено по договору купли продажи, дарению или наследству от иных лиц (не ближайших родственников), по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования или по другому договору, связанному с долевым строительством);

Оформлено продавцом­-налогоплательщиком в свою собственность после 01.01.2016 года отчуждается после 01.01.2016 года (после того, как закон вступил в силу);

Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец ­ налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13% для резидентов





Для имущества, право собственности на которое получено:

по наследству или дарению от ближайших членов семьи (супруги, родители, дети, внуки, бабушка, дедушка, братья, сестры)

в результате приватизации

в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением срок владения имуществом, после которого лицо, отчуждающее имущество не должен платить налог на доход от реализации этого имущества, по­ прежнему составляет 3 года.



Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана более 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):



1. Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1000000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по ­умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;

2. Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по­ умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут;



Например, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 6 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 6 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 6 000 000 рублей по договору купли­ продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 5 000 000 рублей = 650 000 рублей

2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.



Например, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 4 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за те же 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 4 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости

1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 4 000 000 рублей по договору купли ­ продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (4 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 3 000 000 рублей = 390 000 рублей

2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 4 000 000 рублей (цена продажи) и 4 000 000 рублей (стоимость приобретения этого имущества). Налог не возникает.



Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана менее или равна 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):



70% кадастровой стоимости минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по­ умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;

70% кадастровой стоимости минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по ­умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут;



Например, сейчас 2020 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее 4 года назад в 2016 году за 2 000 000 рублей (когда­то «занизили»). Кадастровая стоимость квартиры на 2020 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости.

1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей

2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей



Например, сейчас 2018 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2016 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года. Кадастровая стоимость квартиры на 2018 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости.

1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей

2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 0 рублей, налог 13% с 3 150 000 рублей = 409 500 рублей,



Например, сейчас 2020 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2016 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года. Вы владеете продаваемым имуществом более 3 лет, Вы освобождаетесь от уплаты налога



Статья подготовлена, специалистом по недвижимости Катковым Андреям.

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами!
 Закажите  бесплатную консультацию специалиста?